热门动态

  • 高清组图|中国国际物流与交通运输产业博览会开展啦高清组图|中国国际物流与交通运输产业博览会开展啦
  • 美威胁对伊朗实施最严厉制裁,叙数万士兵紧张,誓言要拼死抗击美威胁对伊朗实施最严厉制裁,叙数万士兵紧张,誓言要拼死抗击
  • 晚期乳腺癌,化疗后要注意什么?听听医生的建议晚期乳腺癌,化疗后要注意什么?听听医生的建议
  • 热热闹闹赴圩啦!梅州梅江区举行金山圩日,重现昔日热闹热热闹闹赴圩啦!梅州梅江区举行金山圩日,重现昔日热闹
  • 科创板4日内第2例股票激励方案出炉 光峰科技同样选择“第二类”激励方式科创板4日内第2例股票激励方案出炉 光峰科技同样选择“第二类”激励方式
  • 《我待生活如初恋》预告,闫妮张嘉译CP感满满,文章倾情加盟《我待生活如初恋》预告,闫妮张嘉译CP感满满,文章倾情加盟

推荐新闻

您所在的位置:OG视讯>国际彩讯>必威提款显示成功没有到账|长租公寓命运死结:跑路才能赚钱

必威提款显示成功没有到账|长租公寓命运死结:跑路才能赚钱

作者:admin 发布日期:2020-01-11 16:03:20

必威提款显示成功没有到账|长租公寓命运死结:跑路才能赚钱

必威提款显示成功没有到账,租房的盈利模式,中介从房东手里租房,再租给房客,赚取差价,非常简单,非常传统。但是长租公寓的模式并非如此。

租过房的朋友应该知道,租金一般都是押一付三,而自如可以年付、半年付、季付,也可以月付,甚至还能免押金。

月付免押金对年轻租客来讲,很有吸引力,但这种支付方式是有条件的。

选择月付的租客,需要承担6.27%的租房手续费率,以月租3000为例,每月188.1元。

而能否免押金,通常会看你的信用情况,如芝麻信用积分。

一般情况下,中介还会优惠,比如手续费打折和减免,促使租客选择这种形式。

尽管每月多出一部分钱,不少租客还是选择了月付,这时候中介会让你在租房合同之外再签一份合同,内容是你接受月付的形式。

这时候要注意,租房合同甲乙双方是中介(比如自如)和你,而这份合同甲乙双方却是另一家公司和你。

而你每个月支付的租金不是打到中介帐上,而是打到另一家公司帐上。

查信用,有手续费,月付,这些看起来像是什么?没错,就是贷款。

月付的本质就是你以6.27%的利率贷了一笔租房款。

当你在开心或者疑虑的时候,中介已经拿到了一年的租金,而你每月给另一家公司还贷款。

在金融市场这叫做abs,是一种常见的融资模式:

将未来获得的收益,通过某种方式,现在取出来。

长租公寓通过旗下金融公司放贷给租户,租户与其形成债权债务关系。长租公寓将债权打包注入给spv,spv发行证券募资,再从spv获得所募资金,补充旗下金融公司继续放贷。

由于租金是一种被认为是比较安全稳定的支出,因此该类abs的回报率和安全性得到一定保证。

这种模式本身来说问题不大,也并非只有长租公寓这么干,问题在于融到的资金的用途。

中介提前拿到了一年的租金,按理也应该给房东支付一年的租金,但实际上,中介对房东也采取分期付款,月付或者季付给房东。

这样一来,中介的帐上现金就很充裕,他们拿着钱再去收房,如此反复,最终的目的是控制房源。

控制房源就控制了市场,到时候就可以用各种方式割租客的韭菜,还愁没钱赚吗?

逻辑看起来没毛病,但是这里有一个关键问题:资金链。

想要扩张就要有钱,要钱就必须有源源不断的租客进来,租客进来就能贷出钱来,有钱就可以去收房。

这是一个完整的闭环,任何一个环节失效整个闭环就会垮掉。

如果我们将公寓看成产品,租客看作消费者,房东看作供应商,中介看作运营商,金融公司视作银行,那整个模式其实是运营商联合银行,绑架供应商,向消费者出售了一款无法变现的理财产品。

贷款买房,房产可能升值可能贬值,收益和风险都由买房人承担。

贷款租房,买到的只有居住,升值和贬值和消费者无关,只承担风险。

受益人是中介和金融公司,或许还有房东。

长租公寓是一件高金融属性,消费者却无法收益的生意。

长租公寓能否盈利主要看两点:一是租金,房客租金和房东收租的比。

过去两年,一线城市的租金涨幅在30%左右,租金上涨过快,意味着成本越来越高,对中介来说也有压力,因为租客的承受能力是有限的。

租金上涨稳定,可以实现租客和中介的平衡,生意更加长久。

好在2019年初开始,一线城市的租金涨幅开始企稳,所以这条路还走得通。

二是打隔断。打隔断成本很低,又能高效利用空间,多一间隔断就多一份租金。

比如中介花8000收一套三居,以10000出租,算上运营成本可能没有太多利润,但是再增加一间隔断,以1500出租,起码有1200的净利润。

所以很多长租公寓都会增加隔断,这就是他们赚钱的部分。

然而,这个办法以后行不通了。

首先北京明确要求出租房不能有隔断,一旦发现就拆除。这种的做法很快在其他一线城市实行,租房市场会越来越规范。

而二线城市本来租金就低,隔断没有市场。

那么还能不能赚钱?我们来算笔账。

除过租金收益外,中介还有两项收益就是押金和中介费,一般就是2个月的租金。

以我爱我家的相寓为例,在北京上地一套100平的公寓的成本和收益情况如下:

这样一套房出租的年收入为12万左右,成本共9.5万,毛利润2.5万。

26.3%的毛利率,要是再加上管家和app后台的研发、产品和运营等人员,维持这样一个团队的成本一年至少上千万。

因此,从账面数字来看,相寓的利润空间不大。

但在实际操作中,中介都是先拿钱,后支付的,比如在市场上租出去了1000套房,平均每套按10万收入算,就能获得1亿现金,1亿现金会先支付房东一个季度的费用,约为2千万,剩余的8千万用来收房。

但是要注意,收房不会先付钱,而是租出去后再付,这样一来,中介就能再次拿到一年的现金。

也就是说,只要一直能拿到房源,一直有新租客,帐上就会有充裕的现金,而杠杆由租客来承担,房东只需分期付款,只要现金多于负债,就能盈利。

一旦收不到房,或者没有新租客进来,就容易资不抵债,关门大吉。

所以现实中,真正能做好的长租公寓不多,目前保持良好运营的,都是在中介行里的巨头,有钱有资源。

那些为了赶风口入局的商家,一拿不到优质房源,二没有流量端口,三没有资本兜底,四没有品牌背书,只能靠价格优势,基本上是赔本赚吆喝,没倒就算谢天谢地了。

长租公寓,虽然有利润,但风险更高。

资本是逐利的,但有时也是盲目的。

中国有2.45亿流动人口,目前的租赁市场规模为1.38亿。

我们有1.07亿的缺口,但租赁市场很多地方还不规范。

长租公寓一窝蜂入局,结果爆仓的爆仓,跑路的跑路,倒霉的是租客和房东。

房子是一项刚需商品,哪怕是金融属性再强,也摆脱不了这个本质。

中国老百姓在房子身上投入太多的金钱,消耗太多的精力,付出太多的感情,哪怕是租房,也该对他们好一点。

受伤的韭菜,既不好割也不好吃,还请爱护。

PT电子游艺

上一篇:大张伟、新裤子合作新歌,彭磊画封面说歌特别“娘”
下一篇:高温告别湖南天气舞台 20日起最高气温将下降4-6℃

Copyright 2018-2019 stockphotoct.com OG视讯 Inc. All Rights Reserved.